Feb 20

El sector inmobiliario crece sostenidamente

nm74-an-r2-1433544982-ca648c59daab2f8ad7b260d9559dcfdeEl año 2014 fue una etapa de transición comercial inmobiliaria. La oferta creció y la demanda se mantuvo estable. Hoy los constructores están alerta al movimiento del mercado, a propósito de las nuevas tasas de interés para créditos de vivienda social.

Aunque la expectativa del sector de la construcción apuntaba a un crecimiento de al menos un 10 % para este año, 2015 no comenzó con un panorama alentador, sobre todo por los efectos de la caída del precio del petróleo.

Y es que este segmento productivo alcanzó un crecimiento en el tercer trimestre del año pasado del 9,1 % frente a igual período de 2013. De hecho, el segmento inmobiliario cerró 2014 con un crecimiento del 8,5 %, una cifra por encima de las expectativas con las que arrancó ese año.

A pesar de ese crecimiento, 2014 fue un año de transición comercial inmobiliaria de los picos entre 2010 y 2013.De acuerdo con la firma de investigación MarketWatch, la tendencia del año pasado estuvo más enfocada a una estable caída de la oferta y la demanda residencial.

Por supuesto, cada ciudad y cada proyecto tienen sus propias particularidades. Por ejemplo, la oferta de urbanizaciones se vio limitada durante el año pasado, debido a las nuevas ordenanzas para el uso del suelo y al incremento del valor de la tierra en los últimos cinco años, que en algunos casos ha llegado hasta el 300 % entre 2010 y 2014. De acuerdo con la consultora, el único sector en el país en el cual existe un desarrollo para este tipo de proyectos es la ruta Spondylus Norte y Sur, donde la totalidad de estos productos está dirigida a segunda vivienda o vivienda recreativa de un nivel socioeconómico medio alto–alto. En todo caso, el resultado del año anterior es que el valor de la tierra muestra una tendencia a estabilizarse e incluso reducirse de manera moderada.

El desarrollo de la vivienda

El sector inmobiliario residencial en Quito tuvo un desarrollo estable y homogéneo en 2014, respecto de los dos años previos. Según Germán Carvajal, director del segmento inmobiliario de MarketWatch, no se registraron cambios en los niveles de ventas.

Así, en el nivel menor a 30 000 dólares, las unidades vendidas por mes promediaron entre cinco y siete, mientras en el nivel entre 30 000 y 75 000 dólares se vendió menos de una unidad mensual. En el área entre 75 000 y 150 000 dólares, se vendieron 1,5 unidades mensuales, mientras que las ventas de residencias con precios mayores a 150 000 se promediaron entre 0,56 y 0,80 unidades.

Si bien la oferta de proyectos y unidades residenciales en Quito creció en 2014, en el nivel medio, que implica unidades de hasta 100 000 dólares, se registró una contracción de las ventas debido a una sobreoferta. Además, el precio de las unidades creció un 11 % en todos los niveles, según la consultora. Por ejemplo, en el nivel medio bajo se ubicó entre 630 y 700 dólares el metro cuadrado; en el medio entre 1 000 y 1 200 dólares, y en el nivel alto superó los 2 400 dólares.

En el caso de Guayaquil, sí se registró una contracción en ventas de 40 %, de acuerdo con MarketWatch. “El problema se da por una sobreoferta y algo de nerviosismo”, dice Carvajal. De ahí que el desarrollo de proyectos entre 30 000 y 75 000 dólares también se contrajo, mientras que en el nivel bajo la oferta fue escasa. Los sectores que más desarrollo registraron fueron la Vía a la Costa, la Vía a Samborondón, la avenida León Febres Cordero y la Vía a Salitre.

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El desarrollo de proyectos corporativos
La principal oferta corporativa se registró en Quito y Guayaquil, ciudades que en los últimos cinco años han mantenido un crecimiento constante en este tipo de productos.

En Quito, por ejemplo, actualmente existen 30 proyectos corporativos. “El nivel de oferta se ha estabilizado en unos 30 proyectos anuales, considerando que ingresan entre ocho y 12 proyectos nuevos”, dice Carvajal. De ahí que el 40 % de la oferta en la capital se venda.

La mayoría de este tipo de proyectos se encuentra en el eje La Carolina-12 de Octubre-El Batán bajo. Y es que, pese a que el precio promedio por metro cuadrado se encuentre en 2000 dólares y el metraje en unos 60 metros, la mayor cantidad de compradores adquieren estos bienes por inversión.

En el caso de Guayaquil, en este momento hay 16 proyectos corporativos. Su desarrollo se ha mantenido estable en los últimos tres años, pero es menor que el de Quito. La mayoría de la oferta se da en la zona Norte-central, en Samborondón y en Ciudad del Río.

¿Y 2015?
Aunque 2014 fue un año de crecimiento estable para el sector inmobiliario, 2015 presenta retos.  Por un lado, está la expectativa de que la reducción de las tasas de interés para el segmento inmobiliario de vivienda social empuje el mercado, –que significa el 70 % de la oferta- y, por otro, que el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) aumente sus préstamos hipotecarios. Esto porque el Biess es prácticamente, desde 2009, el motor del sector inmobiliario.

Si bien en 2014 la participación del Biess en la cartera de créditos hipotecarios llegó al 66 % del mercado y su colocación ascendió a 1 261 millones de dólares, en 2015 se prevé incrementar a 1 340 millones de dólares la entrega de este tipo de préstamos.

En efecto, de enero al 27 de abril de 2015, se han desembolsado más de 411 millones de dólares en 8 962 préstamos hipotecarios. Esta cifra suma casi 117 000  préstamos hipotecarios otorgados por el Banco del IESS, desde su creación en octubre 2010 hasta abril 2015; el monto total de colocación asciende a más de 4 724 millones de dólares.

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por Lorena Andrade S.